小區(qū)路面車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)何時(shí)休

    “居者有其屋，行者有其車(chē)”，隨著東莞市民生活水平的提高，汽車(chē)保有量持續(xù)攀升。從公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，東莞全市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量（民用）突破150萬(wàn)輛，達(dá)到154.69萬(wàn)輛，增長(zhǎng)4.0%。其中汽車(chē)保有量138.91萬(wàn)輛，增長(zhǎng)15.1%。
    隨著汽車(chē)保有量的增加，受產(chǎn)權(quán)不清晰影響，東莞居民小區(qū)路面停車(chē)位之爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生。那么，小區(qū)路面停車(chē)位到底是歸業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商呢？

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    車(chē)位歸屬不明晰引發(fā)糾紛 

    日前，東城某樓盤(pán)全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因地面停車(chē)位發(fā)生糾紛，業(yè)主們將開(kāi)發(fā)商告上法庭，該案在東城區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，現(xiàn)階段該案件進(jìn)入等候宣判階段。
    該樓盤(pán)業(yè)主盧先生表示，2013年初，該樓盤(pán)成立業(yè)主委員會(huì)后，撤去隸屬開(kāi)發(fā)商的原物管公司，通過(guò)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)了深圳某物管公司。另外，業(yè)委會(huì)委托該物管公司收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)。
    盧先生稱(chēng)：“該筆停車(chē)收益歸業(yè)委會(huì)支配，業(yè)委會(huì)與物管公司協(xié)議，并委托物管公司協(xié)助收取停車(chē)費(fèi)。其中，停車(chē)位收益的六成歸全體業(yè)主所有，用作小區(qū)的基建維修費(fèi)用，四成收益為物管公司的管理費(fèi)用?！?
    “今年，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為小區(qū)地面停車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有，要求返還停車(chē)位收益。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為小區(qū)地面停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，該歸屬開(kāi)發(fā)商所有；而業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)地面停車(chē)位屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施，就這樣，因地面停車(chē)位問(wèn)題發(fā)生糾紛鬧上了法庭?！北R先生說(shuō)。
    據(jù)悉，小區(qū)停車(chē)位主要有三種：地面車(chē)位、地下人防車(chē)位和地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位。
    盛邦律師事務(wù)所律師事務(wù)所唐淑萍律師表示，按照《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)里面的公共配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，如果車(chē)位是公共設(shè)施，開(kāi)發(fā)商就不對(duì)其享有所有權(quán)，更不能將車(chē)位進(jìn)行市場(chǎng)交易（車(chē)位使用權(quán)或所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)）。
    據(jù)悉，如果不屬于公共設(shè)施的話(huà)，則開(kāi)發(fā)商需要在房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行審批，若予以核準(zhǔn)會(huì)下發(fā)一個(gè)車(chē)位的《所有權(quán)證》，則可取得車(chē)位的所有權(quán)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以把車(chē)位的使用權(quán)賣(mài)給業(yè)主。還有一種情況是，業(yè)主要確定該樓盤(pán)的車(chē)位是否是人防工程的車(chē)位，如是人防工程的車(chē)位是不能出售交易的，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期會(huì)被防空部門(mén)統(tǒng)一管理。

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    目前小區(qū)車(chē)位權(quán)屬爭(zhēng)議較大 

    那么，如何辨別小區(qū)路面停車(chē)位的權(quán)屬呢？
    對(duì)此，廣東展豪律師事務(wù)所李嘉豪表示，開(kāi)發(fā)商是否有停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)關(guān)鍵在于是否獲得其產(chǎn)權(quán)證。一般來(lái)說(shuō)，地面的停車(chē)位只是簡(jiǎn)單地劃線(xiàn)，并不具備封閉性，不作為小區(qū)建筑物，屬于小區(qū)地面平面上的土地使用權(quán)的一種方式，而土地使用權(quán)是屬于全體業(yè)主所有的。
    關(guān)于地面停車(chē)位是否屬于全體業(yè)主所有的基礎(chǔ)設(shè)施，李嘉豪認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法定原則以及物權(quán)法的登記公示原則以及《物權(quán)法》第六章第七十條的規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，可以簡(jiǎn)單地認(rèn)為開(kāi)發(fā)商能證明車(chē)位登記在開(kāi)發(fā)商名下的才屬于開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有部分，其他沒(méi)有權(quán)屬登記的車(chē)位則屬于公共部分，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
    另外，李嘉豪提出，在現(xiàn)實(shí)中，地面停車(chē)位的所屬關(guān)鍵在于車(chē)位的建造、開(kāi)發(fā)投入是否計(jì)算在購(gòu)房款作為公攤面積。另外，車(chē)位的占用的地方是否符合相關(guān)的法規(guī)，屬于業(yè)主所有。根據(jù)，《物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
    李嘉豪認(rèn)為，在實(shí)踐中，地面停車(chē)位的所屬關(guān)鍵在于車(chē)位的建造、開(kāi)發(fā)投入是否計(jì)算在購(gòu)房款作為公攤面積，這是非常難證明的。其次，車(chē)位占用的地方其中涉及容積率的問(wèn)題，車(chē)位的占用面積的建造容積率有沒(méi)有納入小區(qū)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)的面積等。因此，小區(qū)的車(chē)位權(quán)屬在現(xiàn)實(shí)中不能簡(jiǎn)單地以登記憑證為準(zhǔn)，要綜合考慮我國(guó)社會(huì)目前房地產(chǎn)登記制度的不完善和現(xiàn)實(shí)生活的需要。
    據(jù)悉，小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬目前爭(zhēng)議較大，全國(guó)各地的情況也各不相同，今年的車(chē)輛保有量以及房地產(chǎn)的發(fā)展，小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬不能一直處于不確定的狀態(tài)，目前像北京、深圳等地已經(jīng)意識(shí)到這一問(wèn)題，在立法上也逐漸完善。隨著《物權(quán)法》細(xì)化、相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)的出臺(tái)、房地產(chǎn)登記制度的不斷完善，小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬終究會(huì)明確。 
     
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    車(chē)位沒(méi)有權(quán)屬證明不能出售 

    在上述案件中，小區(qū)地面停車(chē)位糾紛的核心問(wèn)題是停車(chē)位收益歸屬，究竟其收益應(yīng)歸屬何方？
    對(duì)此，李嘉豪認(rèn)為，若開(kāi)發(fā)商不能證明其為地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)所屬，那停車(chē)位屬全體業(yè)主所有，其收益也是歸全體業(yè)主所有。然而，目前東莞大部分小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，一般都是交由物業(yè)公司管理，其中就涉及了停車(chē)位的收益歸屬問(wèn)題了。因此，樓盤(pán)成立小區(qū)業(yè)委會(huì)顯得尤為重要，既能體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，有效管理全體業(yè)主共有的資產(chǎn)，又能代表全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商處理有爭(zhēng)議的小區(qū)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題。
    李嘉豪稱(chēng)：“因?yàn)檐?chē)位的權(quán)屬?zèng)]有明確，是屬于業(yè)主共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有存在爭(zhēng)議，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)以及開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司比較強(qiáng)勢(shì)的情況下，停車(chē)位的收益只能由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司占有。如果小區(qū)的停車(chē)位沒(méi)有權(quán)屬登記證明或不能辦理權(quán)屬登記證明的話(huà)，開(kāi)發(fā)商是不能出售的。”
    據(jù)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月30日，東莞全市共有250個(gè)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行過(guò)備案，而全市住宅型小區(qū)至少超過(guò)1000家。由此可見(jiàn)，東莞僅有1/4的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，這對(duì)維護(hù)業(yè)主自身的權(quán)利顯得力有不逮。
    東城某小區(qū)業(yè)委會(huì)成員告訴記者，維持業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作是困難重重的。首先，業(yè)委會(huì)成員都是義務(wù)勞動(dòng)，花費(fèi)大量的時(shí)間；其次，業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作的費(fèi)用問(wèn)題，也是需要煞費(fèi)思量的；還有業(yè)委會(huì)成員是義務(wù)勞動(dòng)，較難激發(fā)其主動(dòng)性和積極性。
    另外，民建市委會(huì)曾指出，現(xiàn)有的對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管趨于被動(dòng)的、靜態(tài)的管理，主動(dòng)介入性管理比較缺乏。民建市委會(huì)建議，政府相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)完善業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)登記備案成功后，相關(guān)職能部門(mén)要對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的后續(xù)運(yùn)行、規(guī)范執(zhí)業(yè)采取主動(dòng)介入性的監(jiān)管。

    車(chē)位“以租代售”
    合法期限不超20年 
     
    一般來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將停車(chē)位進(jìn)行初設(shè)登記確權(quán)，就意味著沒(méi)有獲得預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)證，因而是不可售賣(mài)或出租。
    記者發(fā)現(xiàn)某些樓盤(pán)在銷(xiāo)售停車(chē)位的時(shí)候，向客戶(hù)明確停車(chē)位是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，但是以租代售的形式變相“售賣(mài)”停車(chē)位。如市民陳先生在南城某樓盤(pán)以13萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)得該小區(qū)地面停車(chē)位70年的使用權(quán)，并簽署租賃合同。
    對(duì)此，李嘉豪認(rèn)為，若該樓盤(pán)的地面停車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出租該停車(chē)位。另外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“以租代售”的形式“出售”該停車(chē)位，簽約期限長(zhǎng)達(dá)70年。實(shí)際上，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的“銷(xiāo)售”相當(dāng)于租賃，《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，所謂租期70年不受法律保護(hù)，這是開(kāi)發(fā)商為了模糊概念打出的銷(xiāo)售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。若業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)，一定要仔細(xì)閱讀合同，看清楚車(chē)位權(quán)屬再做決定。