東莞小區(qū)停車費提價誰說了算？

    8月15日，東莞放開小區(qū)停車收費政府定價，改由市場定價，本報邀請專業(yè)人士進行深入分析與探討

    8月15日，包括東莞在內(nèi)的全省都正式放開小區(qū)停車收費政府定價，改由市場定價。一時間，東莞不少小區(qū)傳來停車收費將漲價的信息，這引起廣大業(yè)主與社會人士的關(guān)注。

    放開小區(qū)停車收費之后，未來將如何定價？誰說了算？本期《法治東莞》專版邀請業(yè)內(nèi)人士專業(yè)分析小區(qū)停車收費定價的情勢與法律的問題。

    廣東全面放開商業(yè)及住宅小區(qū)停車收費定價

    政策回顧：

    8月14日，廣東省發(fā)改委聯(lián)合省住建廳下發(fā)《關(guān)于放開住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場停車保管服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），宣布從當(dāng)日起，廣東省將全面放開商業(yè)及住宅小區(qū)停車收費，實行市場調(diào)節(jié)價，而具體收費標(biāo)準則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。同時，《通知》鼓勵放開價格管理的停車場設(shè)置機動車免費停放時限。

    《通知》中明確，住宅小區(qū)機動車停放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。《通知》中明確對商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等配套停車場及政府列管停車場以外的露天停車場收費也將實行市場調(diào)節(jié)價。同時，《通知》鼓勵上述停車場放開價格設(shè)置免費停放時限。

    此外，停車場經(jīng)營者可根據(jù)建設(shè)經(jīng)營成本、市場供求和競爭狀況、社會承受能力等因素依法自主確定收費標(biāo)準。停車場經(jīng)營者已收取機動車停放保管服務(wù)費的，不得向車位使用人重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。

    對此，東莞市發(fā)改局收費價格管理科科長黃鶴權(quán)證實并解讀稱，8月15日起，東莞將放開住宅小區(qū)停車收費政府定價，改由市場調(diào)價?！罢{(diào)整后主管部門將不再介入小區(qū)停車場的定價，具體標(biāo)準將由商家自行確定?！?

    汽車保有量超170萬輛 小區(qū)停車費漲價意愿強

    東莞現(xiàn)狀：

    隨著近年來東莞經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，市民生活水平不斷提高，汽車保有量逐年遞增。據(jù)今年3月底召開的東莞汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會透露，東莞汽車保有量已超過170萬輛。

    然而停車難一直是我市的一大難題，停車收費自然也是理所當(dāng)然。

    今年8月中旬本報報道，目前東莞住宅小區(qū)停車服務(wù)收費仍在執(zhí)行政府指導(dǎo)價，即小車停放首1小時(含)，室內(nèi)、露天均免費；6小時(含)以內(nèi)，室內(nèi)不超過5元，露天不超過3元;6小時以上，室內(nèi)、露天都是最高每2小時1元；若是按月停放，室內(nèi)每月不超過350元，露天每月不超過180元。

    “與周邊的廣深地區(qū)相比，東莞的停車費一向處于較低水平。廣州住宅區(qū)停車服務(wù)費執(zhí)行分段分類收費，小車室內(nèi)每小時2.5元，露天1元，12小時限價7.5元。而深圳住宅類標(biāo)準為第一小時5元，第二小時起1元每小時，每天最高收費15元。相對而言，東莞停車收費標(biāo)準低得多?！睎|莞市物業(yè)管理協(xié)會秘書長鄧笑華告訴記者，東莞小區(qū)停車收費標(biāo)準12年未變，而管理維護費用卻是一直在漲，很多小區(qū)停車場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。

    自從“今年8月份停車收費定價放開”的通知公布后，東莞市區(qū)多個小區(qū)物業(yè)公司負責(zé)人接受采訪時都表示，目前已經(jīng)有提漲停車費的打算，一旦政府放開小區(qū)停車服務(wù)收費政府指導(dǎo)價，停車費將會有所增長，漲幅多少將由市場來調(diào)節(jié)。

    普法講師點評：

    小區(qū)停車費上漲誰說了算？

    目前，住宅小區(qū)的停車費由兩部分組成，占用車位的租金和停車場的管理費。

    “租金的多少由產(chǎn)權(quán)人說了算?！编囆θA告訴記者，根據(jù)2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第39條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

    所以說，目前大家所說的停車費上漲主要是指停車場的管理費。那么，小區(qū)停車場的管理費上漲該誰說了算呢？對此，鄧笑華將小區(qū)分為有業(yè)委會的小區(qū)與無業(yè)委會的小區(qū)。 

    有業(yè)委會的小區(qū)：

    停車費提價必須“雙過半”

    “地下停車場管理費由車場管理公司(一般都是小區(qū)的物業(yè)公司)收取，與小區(qū)的物業(yè)管理費一樣，需要由業(yè)主委員會與車場管理公司協(xié)商決定，想要提價，必須‘雙過半’?！编囆θA表示，《中華人民共和國物權(quán)法》第76條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。停車場管理費屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，對于決定該類事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

    同時，鄧笑華表示，地面公共停車場，屬于公共產(chǎn)權(quán)，停車費無論是租金，還是停車場管理費，想要漲價，也都必須“雙過半”。“《中華人民共和國物權(quán)法》第74條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同樣適用于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條?！?

    無業(yè)委會的小區(qū)： 

    停車費提價須業(yè)主一致同意

    如果小區(qū)無業(yè)委會，物業(yè)公司想要提漲停車費，業(yè)主該怎么辦?鄧笑華表示， 《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

    但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！霸谶@種情況下，物業(yè)公司若是想要漲價，須逐一征求每戶業(yè)主意見，取得業(yè)主一致同意才可以。若是物業(yè)公司單方面提價，業(yè)主可以到市發(fā)改局申訴?！?