營(yíng)造出社區(qū)的和諧氛圍須依法辦事--小區(qū)地下停車(chē)位的探討

    營(yíng)造出社區(qū)的和諧氛圍須依法辦事 --小區(qū)地下停車(chē)位的探討
現(xiàn)就小區(qū)地下停車(chē)位的相關(guān)情況跟大家探討，望大家積極參與，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)自己應(yīng)該享有的權(quán)益。
現(xiàn)在的小區(qū)基本上都建設(shè)有“地下車(chē)庫(kù)”（本文所指“地下車(chē)庫(kù)”為僅在地下人防工程中劃的車(chē)位，它沒(méi)有被隔離成一個(gè)個(gè)封閉的產(chǎn)權(quán)單位。）。地下車(chē)庫(kù)屬人防工程?！度嗣穹揽辗ā返谖鍡l規(guī)定“ 國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！蔽覀兲接懶^(qū)地下停車(chē)庫(kù)（位）的問(wèn)題，首要解決的是權(quán)屬問(wèn)題。人防工程產(chǎn)權(quán)屬?lài)?guó)家所有，在非戰(zhàn)時(shí)（和平時(shí)期）其使用權(quán)按誰(shuí)投資誰(shuí)就具有使用管理權(quán)來(lái)處理。如果業(yè)主是小區(qū)“地下車(chē)庫(kù)”的投資者，那么小區(qū)“地下車(chē)庫(kù)”的使用權(quán)就歸屬業(yè)主了。
我們業(yè)主是否是小區(qū)“地下車(chē)庫(kù)”的投資者呢？如果小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用，已經(jīng)納入業(yè)主所購(gòu)房產(chǎn)的建筑成本當(dāng)中，那么業(yè)主毫無(wú)疑問(wèn)就是小區(qū)“地下車(chē)庫(kù)”的投資者。小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用，是否計(jì)入業(yè)主所購(gòu)房產(chǎn)的成本當(dāng)中呢？在開(kāi)發(fā)商的建房財(cái)務(wù)報(bào)告里肯定有明確的記錄，當(dāng)?shù)刂鞴艿奈飪r(jià)部門(mén)對(duì)該小區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的相關(guān)批復(fù)文件中也會(huì)有房屋成本的信息。如果開(kāi)發(fā)商不能提供有效的地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)用未計(jì)入房產(chǎn)的文件，則可認(rèn)定小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用，已經(jīng)計(jì)入業(yè)主所購(gòu)房產(chǎn)的建筑成本當(dāng)中。（舉例：南京市物價(jià)局寧價(jià)房核字[2002]14號(hào)文件，文件上寫(xiě)到：金陵名人居建筑面積為82844平方米，其中作為公共配套的地下停車(chē)場(chǎng)、辦公用房、活動(dòng)中心等面積為6900平方米。住宅商品房綜合平均銷(xiāo)售價(jià)格，多層為3720元/平方米，高層為3900元/平方米。也就是說(shuō)，地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)，已經(jīng)納入一期房產(chǎn)的成本。）
現(xiàn)在有許多小區(qū)物管將地下車(chē)庫(kù)（位）要么鎖住不讓業(yè)主使用，要么出售給業(yè)主，要么出租給業(yè)主。這些行為是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益呢？如果業(yè)主是地下車(chē)庫(kù)（位）的投資人，對(duì)地下車(chē)庫(kù)（位）就有使用權(quán)，那么小區(qū)物管（隸屬開(kāi)發(fā)商）就嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主可以依法阻止這種侵權(quán)行為，依法享有對(duì)地下車(chē)庫(kù)（位）的使用權(quán)，并享有收益。如果開(kāi)發(fā)商是地下車(chē)位的投資人，那么開(kāi)發(fā)商可以依法享有對(duì)地下車(chē)位的使用管理權(quán)，并享有收益。《人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用管理辦法》第三條規(guī)定“人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持有償使用，用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
地下車(chē)庫(kù)（位）不論權(quán)屬歸誰(shuí)，在平時(shí)它都要首先滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主停車(chē)的需要，然后才對(duì)社會(huì)開(kāi)放?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。          （作者： 維權(quán)田zjgwqt@yahoo.com.cn ）